Архитектурное бюро Романа Леонидова

Технологии

Как работать с архитектором?

Любой заказчик хочет, чтобы его будущая загородная резиденция была построена за минимальный срок, минимальные средства и в полном соответствии с его мечтами, которые порой противоречат строительным нормам, всем канонам архитектуры и здравому смыслу. Современный архитектурный облик Подмосковья уже изуродован нелепыми башнями и башенками, рожденными фантазией заказчиков-непрофессионалов и воплощенными в камне и бетоне некомпетентными строителями.

Профессионалы строительного рынка московского региона считают: пришло время сделать коттеджное строительство в Подмосковье цивилизованным, ввести его в такие же жесткие нормативные рамки, в каких существует сегодня строительная индустрия в пределах городской черты. Это пойдет на пользу всем. Заказчик получит качественное, комфортабельное, функциональное жилье, построенное по всем правилам, строителям не придется тратить время на доказательство того, что “так никто не строит”, а подмосковный ландшафт перестанет страдать от бурных архитектурных фантазий застройщиков, мечтающих выделиться любой ценой.

Основным документом, регулирующим частное строительство в Подмосковье, является закон “Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области”. В этом правовом акте, принятом правительством Московской области, устанавливается порядок организации строительства (реконструкции) индивидуальных жилых, дачных, садовых домов и хозяйственных построек.

Все мероприятия по созданию собственного загородного дома можно разделить на 5 основных этапов.

1. Выбор места и приобретение земельного участка.
2. Подготовка к строительству.
3. Строительство.
4. Окончание строительства.
5. Государственная регистрация нового объекта недвижимости.

Каждый из этапов регламентируется определенными законами и подзаконными актами — общероссийскими или территориальными. Чтобы избежать нервотрепки, волокиты и простоев в строительстве, лучше заранее знать, где и какие бумаги нужно оформить, какие разрешения и у кого получить.

Акт приемочной комиссии и Постановление главы муниципального образования являются документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости. Эти документы необходимо представить в Регистрационную палату, чтобы зарегистрировать построенный дом.

По закону плата за осуществление контроля при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости и работу приемочной комиссии не взимается.

Необходимо иметь в виду, что вся разрешительная документация на строительство действительна только в течение двух лет. Если за это время вы не приступили к строительству, то придется оформлять продление ее действия еще на два года. Если же и в течение следующих двух лет строительство не началось, придется все оформлять заново.

Проект по всем правилам

Стоимость проектных работ, как правило, не превышает 5% от стоимости всего строительства, а экономия на этом этапе в будущем приведет к значительно более высоким затратам.

Часто проекты делаются так. Заказчик берет лист бумаги, рисует: здесь у меня будет спальня, здесь гостиная, здесь детская, ванная комната, туалет, гараж, погреб, сауна, ну и так далее. Дальше этот листочек передается прорабу, который набирает бригаду рабочих, и начинается строительство. Даже самый талантливый прораб ничего хорошего по такому проекту построить не сможет. То, что нарисовал на листочке заказчик, — это не проект, а всего лишь схема, план. И с этим планом нужно идти не к строителям, а в проектную организацию.

Хороший проект содержит не один, а не менее сотни листов, и создавать его должны в проектной организации, где есть специалисты самого разного профиля: по санитарно-техническим сооружениям, канализации, вентиляции, электро- и теплоснабжению и т.д. Если проект кем-либо из них не проработан, а строительство уже началось, затраты заказчика неизбежно возрастут. К тому же такая стройка растянется на неопределенное время.

• Строительство можно начинать только после того, как полностью готов и утвержден проект всего сооружения.
• Проекты фундамента, стен, кровли, инженерных сооружений должны разрабатываться и взаимоувязываться одновременно.

Если начать проектировать стены после того, как построен фундамент, то часть уже выполненных фундаментных работ придется переделать, а это — дополнительные затраты.

Если сначала возвести стены, а потом взяться за проектирование инженерных коммуникаций, то придется сделать огромное количество лишних технологических отверстий в уже готовых стенах, а это — дополнительные затраты и снижение качества строительства.

Конструкция кровли должна соответствовать конструкции стен, а не только архитектурным фантазиям заказчика. Если возвести фундамент и стены, а затем взяться за проект кровли, то может оказаться, что для нее не найдется достаточной опоры. А это приведет к усложнению конструкции и, опять же, к дополнительным затратам заказчика.

Если построить дом, не продумав вентиляцию всех помещений, то такой дом придется перестроить почти полностью. А это — очень большие дополнительные затраты! Этот список можно продолжать.

Вывод один: сначала — проект, потом — строительство.

Итак, грамотный, полный и подробный проект — это тот теоретический фундамент, на основе которого будет возводиться ваш дом. Создать его по всем правилам под силу только специалистам профессиональной проектной организации.

Подыскивать подрядчика, которому вы доверите строительство дома, можно начинать сразу же, как только решение строиться стало для вас окончательным и бесповоротным. Тем более что некоторые подрядные фирмы имеют в своем составе и проектное подразделение. Но вполне допустим и вариант, когда вы заказываете проект одной организации, а строительство доверяете другой. У такого подхода даже есть некоторое преимущество: автор проекта независим от подрядчика.

При выборе подрядчика возможны следующие альтернативы: “вольные бригады”, которые мигрируют по России в поисках какой-нибудь работы (чаще всего представители ближнего зарубежья); прораб (отличный мужик!), который соберет временную бригаду специально для строительства вашего дома; строительные фирмы с лицензией, опытом и гарантией качества выполнения всех работ в соответствии с Договором подряда.

Принимая решения в пользу того или иного варианта, следует иметь в виду, что, в соответствии с Законом “Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории МО”,

Заключив правильный Договор подряда с надежным подрядчиком, застройщик получает возможность переложить “груз ответственности” за качество и последствия строительства на плечи профессионалов.

Профессиональные строители при выполнении всех работ должны руководствоваться законодательно установленными нормами, приведенными в таблице. “Вольные бригады” об этих нормах, скорее всего, не имеют понятия и никакой ответственности за свой труд не несут.

В основе отношений между заказчиком и подрядчиком лежит Договор подряда.

Договор подряда — это равноправный договор уважающих друг друга партнеров, у которых одна цель — построить современный комфортабельный дом. Он должен быть составлен таким образом, чтобы соблюсти законные интересы и дать алгоритм действий для обеих сторон практически в любой ситуации, которая может возникнуть во время строительства. В этом договоре должны быть предусмотрены и прописаны процедуры цивилизованного решения любых проблем, в том числе и на случай расторжения договора одной из сторон. Прийти к консенсусу заказчик и подрядчик могут, только если в основе их отношений лежит Договор подряда с взаимными жесткими штрафными санкциями и заранее оговоренными условиями привлечения к строительству третьих лиц или организаций. В противном случае подрядчик не сможет взять на себя ответственность за качество готового строительного объекта.

1. Проектная документация.
2. Перечень выполняемых работ.
3. Сметный расчет.
4. График выполнения и финансирования работ.
5. Перечень Актов освидетельствования скрытых работ.
6. Перечень исполнительной и другой документации, передаваемой подрядчиком заказчику при сдаче выполненных работ.
7. Условия привлечения к участию в строительстве третьих лиц.

У каждого подрядчика свой подход к составлению сметы. Главное, чтобы сметные расчеты были “прозрачными” и чтобы заказчик понимал, за что он платит, а окончательная сумма не отличалась в несколько раз от той, которая была указана в первоначальной смете. Только в этом случае стороны могут быть уверены, что строительные работы будут финансироваться заказчиком и выполняться подрядчиком в установленные Договором подряда сроки, и в процессе строительства между ними не возникнет недопонимания.

Для этого сметный расчет должен быть очень подробным, максимально детализированным, содержать точные, а не приблизительные цифры, включать в себя абсолютно все затраты по выполнению Договора подряда на строительство.

Разумеется, что сделать это можно лишь в том случае, если у заказчика к этому времени уже готов проект, созданный по всем правилам, о которых мы написали выше.

При составлении сметы рекомендуется использовать Методические указания МДС 81-1.99 по определению стоимости строительной продукции на территории РФ (Постановление Госстроя РФ № 31 от 26.04.99).

1. Анализ представленного заказчиком проекта, предложения по улучшению отдельных проектных решений.
2. Составление подробного “Перечня выполняемых работ”.
3. Расчет объемов выполняемых работ.
4. Составление полного перечня материалов.

Таким образом, с заказчиком заранее согласовывается номенклатура материалов, которые будут использоваться в строительстве его дома, что очень важно.

В процессе обсуждения Сметный расчет может оптимизироваться, в том числе и за счет изменения отдельных проектных решений.

Список работ, который приводится ниже, поможет ничего не забыть при составлении сметы. В нем есть пункты обязательные (топографическая съемка, земельные работы и т.д.) и факультативные (видеонаблюдение, встроенный пылесос, бассейн и т.п.).

1. Топографическая съемка участка, вынос и закрепление границ на местности.
2. Подготовка строительной площадки (снос, расчистка, создание временных подъездных дорог, подведение воды и электричества, возможный перенос сетей и т.д.)
3. Строительство фундамента дома:

• земляные работы;
• основание, стены, перекрытия и т.д.;
• дренаж, гидроизоляция, утепление фундамента, создание световых приямков подвальных окон;
• вывод и подключение инженерных коммуникаций;
• оборудование внутреннего бассейна.

1. Кладка стен, устройство перекрытий.
2. Устройство крыши.
3. Устройство окон и наружных дверей (гаражных ворот, защитных рольставен, решеток).
4. Внутренние инженерные сети:

• дымоходы (котла, камина);
• приточная и вытяжная вентиляция (включая систему поддержания влажности воздуха);
• обвязка котельной (котел, бойлер, ГВС-система управления отоплением дома и обеспечением горячей и холодной водой);
• отопление дома, “теплый пол”;
• внутренний водопровод, система очистки воды;
• внутренняя канализация;
• внутренние электрические сети, телефон TV, Интернет, домофон, контур заземления; аварийные (автономные) источники электропитания;
• кондиционирование, климатическая система и т.п.;
• антиоблединительные системы кровли, открытых балконов, террас, крылец т.п.;
• система защиты отопления и водопровода от замерзания;
• системы безопасности (пожарная, охранная сигнализация, видеонаблюдение);
• остальное (встроенный пылесос, домашний кинотеатр, инженерное оборудование бассейна и т.д.).

1. Внешние инженерные сети:

• контур заземления;
• молниезащита;
• отвод воды из дренажного колодца;
• подключение к внешним сетям (электричество, вода, канализация, газ);
• подведение инженерных магистралей к другим строениям на участке;
• устройство полива участка;
• освещение участка, подсветка дома;
• домофон, электроприводы калитки и ворот;
• установка антенн.

1. Внутренняя штукатурка стен.
2. Устройство стяжек, включая гидроизоляцию санузлов.
3. Оборудование и чистовая отделка внутренних помещений (устройство и отделка внутренней лестницы; установка и отделка камина; установка и отделка внутренних дверей; отделка внутреннего бассейна; устройство сауны и др.)
4. Установка розеток, выключателей, осветительных приборов.
5. Установка сантехники.
6. Утепление и отделка фасадов:

• установка осветительных приборов на фасаде.

1. Отделка и обустройство крылец и входных лестниц.
2. Устройство отмостки.
3. Устройство отвода воды от водосточных труб; дренаж отмостки и всего участка.
4. Благоустройство участка (дорожки; въездные площадки; подпорные стенки; пандусы; антиобледенительные системы; устройство ландшафта и озеленение и др.).